Nota Fiscal de Locação, Condomínio e Sem Inscrição Estadual: Quem Passa a Emitir com IBS e CBS em 1º/12/2026

Reforma Tributária · Documentos fiscais · NFS-e e NF-e · Gabriela Rocha · Algoritimado · Santos–SP · 10 de novembro de 2026 · Leitura: ~16 min

Ferramenta neste texto: consulta "a minha empresa entra em 1º/12?", com o documento, o código e onde emitir.

Quem entra em 1º/12/2026

O calendário oficial dos documentos fiscais escalonou a obrigação em três datas principais em 2026: 3 de agosto (NF-e, NFC-e, CT-e e outros), 1º de outubro (NFS-e dos serviços da lista do ISS) e 1º de dezembro. A de dezembro reúne as exceções e as operações que nunca tiveram nota de ISS nem de ICMS:

A obrigação vale para os fatos geradores a partir de 1º/12. Os códigos da NFS-e são os das notas técnicas 005, 007 e 009 do Comitê Gestor da NFS-e; o de condomínio foi criado pela versão 1.01 da NT 009.

O que não é de dezembro

Um erro comum: a NFS-e dos serviços da lista do ISS que não estão nas alíneas "a", "b" e "c" já é obrigatória desde 1º/10/2026 (art. 1º, III, "d"). Explicamos o que aconteceu nessa data no post sobre a NFS-e de 1º/10. Dezembro não é a data de "todo serviço". Também ficam fora de dezembro as locações e cessões que estão na lista do ISS, como a exploração de salões e stands (subitem 3.03), a locação de postes e dutos (3.04) e a cessão de andaimes e estruturas temporárias (3.05): a alínea "g" ressalva expressamente os fornecimentos da alínea "d".

Ser imune ou isento não dispensa a nota. O regulamento da CBS manda emitir o documento "inclusive" nas operações imunes, isentas ou com alíquota zero, nas doações sem contraprestação em benefício do doador e nas operações do condomínio edilício (Decreto 12.955/2026, art. 115).

Locação, condomínio e bens imateriais: só pelo Emissor Nacional

Locação, condomínio e bens imateriais nunca pagaram ISS. Por isso, a NFS-e desses "novos fatos geradores" não passa pelas prefeituras. A NT 007 da NFS-e (versão 1.0, de 07/02/2026) é direta: esses documentos "deverão ser autorizados exclusiva e diretamente pelos Emissores Públicos Nacionais", pela API, pelo emissor web ou pelo aplicativo. Se o município autorizar esses documentos no sistema próprio, eles "serão rejeitados" ao chegar ao repositório nacional. A NT acrescenta que, inicialmente, todo CPF e todo CNPJ poderá usar o Emissor Nacional, mesmo que o município tenha optado por não usá-lo. A NT 009 estendeu a mesma regra ao código de condomínio. Já o código 99.01.01 (serviços fora da lista) existia antes e não está na lista expressa da NT 007.

Isso vale para as operações sem ISS. Plataformas digitais, hospedagem, software, streaming e transporte coletivo municipal continuam, em regra, sujeitos ao ISS e seguem o caminho da NFS-e de cada município. A exceção é o Simples Nacional, que desde 1º/11 emite toda NFS-e pelo Emissor Nacional (veja abaixo).

O gargalo: o emissor web ainda não estava pronto

Em aviso de 29/10/2026, o Comitê Gestor da NFS-e informou que, para os códigos 99.02 a 99.04 (bens imateriais, locação de imóveis e de bens móveis), "a disponibilidade neste momento é apenas para emissão em produção restrita (testes) por API". O emissor web "será disponibilizado em data futura". Segundo o mesmo aviso, os "releases 1 a 3" dos novos leiautes "deverão estar em produção em 01/12/2026". O código de condomínio (99.05.01) faz parte do release 2 da NT 009, que o aviso diz que será disponibilizado primeiro em produção restrita. Até 10/11, não encontramos anúncio de que ele já estivesse disponível nem para testes.

Na nossa leitura, quem aluga imóvel e não tem sistema integrado por API depende da liberação do emissor web, e até 10/11 não encontramos data para ela. Vale perguntar já ao fornecedor do sistema se ele emite a NFS-e nacional por API com os códigos 99.03 e 99.04.

O aviso traz um alívio técnico: o grupo de IBS e CBS da NFS-e foi configurado "de forma aberta" no repositório nacional, e a nota sem ele não sofre "rejeição técnica por esse motivo específico". Rejeição técnica não é cumprimento da obrigação. Quem está obrigado continua tendo de informar o IBS e a CBS.

Para o aluguel há uma regra anterior: a pessoa física só é contribuinte do IBS e da CBS na locação quando, no ano anterior, a receita passou de R$ 240 mil e envolveu mais de três imóveis (LC 214, art. 251, § 1º, I). Ela também passa a ser contribuinte no próprio ano se a receita superar esse limite em 20% (§ 2º, II). Explicamos as contas no post sobre aluguel na reforma tributária. Abaixo desses limites, a pessoa física não é contribuinte e, pelos atos publicados até 10/11, não está entre os não contribuintes obrigados a emitir (Decreto 12.955, art. 115, VI).

NF-e para quem não tem inscrição estadual

O § 4º do Ato Conjunto nº 4 alcança "o sujeito passivo do IBS e da CBS, não contribuinte do ICMS, que realizar fornecimentos sujeitos ao IBS e à CBS, movimentações de bens materiais ou devoluções de operações". O documento é a NF-e, modelo 55, a partir de 1º/12/2026. Associações, fundações, prestadores de serviço e empresas sem inscrição estadual que entregam algum bem estão nesse grupo. É o caso que analisamos no post sobre a mensalidade das associações.

Até agora, a NF-e exigia inscrição estadual. A NT 2026.007, versão 1.11, criou a emissão "por contribuinte exclusivo do IBS/CBS", sem IE:

• a autorização é centralizada na Sefaz Virtual do Rio Grande do Sul (SVRS), para todo o país;
• o CNPJ precisa estar ativo e sem inscrição estadual habilitada na UF;
• o grupo do ICMS é proibido, e o do IBS e da CBS, obrigatório;
• NFC-e sem IE não é permitida.

Pelo aviso do Portal da NF-e de 27/10/2026, a NT 2026.007 entra em produção em 16/11. São 15 dias de margem até a obrigação.

O problema do CFOP

A NT manda consultar a tabela de CFOPs permitidos para quem emite sem IE (coluna indExcIBSCBS). Abrimos a tabela de CFOP publicada no Portal da NF-e em 04/09/2026. Ela libera 72 códigos: compra e venda de bem do ativo imobilizado, material de uso e consumo, comodato e locação, demonstração, feira, conserto, consignação e embalagens. Ficam fora a venda de produção (5101), a revenda (5102), a remessa em doação ou brinde (5910), a prestação de serviço sujeita ao ISS (5933) e a "outra saída" (5949).

O Informe Técnico 2023.002 v2.00, de agosto, falava em 84 códigos. As tabelas publicadas em 25/08 e 04/09 marcam 72, e a versão 2.10 do informe (04/09) não repete o número. Contamos as duas tabelas.

Na prática, pela tabela de 04/09, quem não tem IE e vende ou doa mercadoria não tem CFOP aceito na NF-e sem IE. As saídas possíveis são uma tabela nova até 16/11 ou a inscrição estadual, que traz o ICMS junto. Essa é uma leitura nossa da tabela, que pode mudar. Antes de 1º/12, confira a versão vigente da tabela no portal e decida com o contador.

Quem fica fora de 1º/12

• Simples Nacional e MEI: todos os documentos do art. 1º começam em 1º/01/2027 (§ 1º). Separadamente, desde 1º/11/2026, ME e EPP do Simples emitem a NFS-e só pelo Emissor Nacional, conforme a diretriz do Comitê Gestor da NFS-e de 29/10; é uma regra do padrão da NFS-e, que explicamos no post sobre os 76 dias do Simples para o Emissor Nacional. Para o MEI, o Decreto 13.140/2026 (art. 2º) permite, no âmbito da União, usar a DASN-SIMEI como documento fiscal nas vendas e nas prestações de serviços a consumidor final, observada a deliberação do Comitê Gestor do Simples.
• Nanoempreendedor: dispensado de CNPJ e de nota até 31/12/2028, salvo se optar pelo regime regular (Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 6).
• Combustíveis monofásicos e importação de bens: 1º/01/2027 (§§ 2º e 3º).
• Quem já estava obrigado: a NF-e de contribuintes do ICMS desde 03/08 (a rejeição 1115) e a NFS-e dos demais serviços da lista do ISS desde 1º/10.

Consulta: a sua empresa entra em 1º/12?

Escolha quem emite e marque o que a empresa ou entidade faz. A consulta aplica o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4 e as notas técnicas da NFS-e e da NF-e e devolve, para cada atividade, o documento, a data, o código e onde emitir. No fim, há um resumo para copiar e mandar ao contador ou ao fornecedor do sistema.

O que acontece se a nota não sair

Em 2026, o IBS e a CBS são de teste, e o recolhimento fica dispensado "em relação aos sujeitos passivos que cumprirem as obrigações acessórias previstas na legislação" (LC 214/2025, art. 348, § 1º). A nota é uma dessas obrigações, como mostramos no post sobre a fase de teste do IBS e da CBS.

A multa existe na lei desde a LC 227/2026. O art. 341-G, XI, pune quem fornece bem ou presta serviço "desacobertados de documento fiscal" com 100% do tributo de referência. Em 2026, o tributo de referência é 6% do valor da operação para a CBS e 12% para o IBS (art. 341-G, § 5º, III). Na nossa conta, isso dá até 18% do valor da operação, antes das reduções para pagamento ou parcelamento previstas no art. 341-H.

Duas regras amortecem 2026:

• 60 dias para corrigir. Se for lavrado auto de infração durante 2026, a empresa é intimada a suprir a omissão em 60 dias, e o atendimento extingue a penalidade (art. 348, §§ 3º e 4º). Detalhamos a regra no post sobre as multas da reforma.
• Programa de conformidade. O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 5 mantém no programa quem, mesmo sem cumprir tudo, atende cumulativamente a quatro critérios: aumento contínuo e progressivo das notas emitidas com o correto registro dos campos do IBS e da CBS; atendimento tempestivo às intimações e comunicações; correção, até 31/12/2026, das inconsistências comunicadas; e indicação de um profissional da contabilidade responsável (art. 2º, § 1º).

Na nossa leitura, os §§ 3º e 4º do art. 348 tratam do auto lavrado durante 2026. Quem deixar a regularização de dezembro para o ano que vem pode não contar com os 60 dias.

Checklist até 30/11

1. Mapear as receitas. Separe o que é locação, condomínio, bem imaterial, serviço fora da lista e entrega de bens sem IE. Cada um tem um código e um documento.
2. Definir o emissor. Para locação, bens imateriais e condomínio (códigos 99.02 a 99.05), só o Emissor Nacional. Confirme com o fornecedor do sistema se a emissão é por API e se os códigos 99.03 e 99.04 já foram testados em produção restrita. O de condomínio ainda não estava disponível para testes em 10/11.
3. Testar a NF-e sem IE a partir de 16/11. Teste na SVRS com o CFOP que a sua operação vai usar e confira a tabela de CFOP vigente. Se a operação for venda ou doação, leve o caso ao contador antes de 1º/12.
4. Cadastrar o adquirente. O regulamento obriga quem compra a exigir o documento de quem deve emiti-lo (Decreto 12.955, art. 112, § 1º). Inquilinos e condôminos que sejam sujeitos passivos do IBS e da CBS são obrigados a exigir a nota.
5. Nomear o responsável. O programa de conformidade pede um profissional de contabilidade responsável. Formalize quem é.
6. Documentar a boa-fé. Se a nota atrasar por falta do emissor web, registre as tentativas e os contatos com o fornecedor. Não é critério do programa de conformidade, que mede a emissão correta, mas mostra o esforço em caso de questionamento.

Perguntas frequentes