Pela primeira vez, o aluguel entra na tributação do consumo: a locação passa a sofrer IBS/CBS. Mas a manchete "todo aluguel vai ser tributado" é falsa — só uma fatia dos locadores vira contribuinte, e há redutores que amortecem a conta.
- A LC 214/2025 cria um regime específico de bens imóveis (arts. 251-271) que sujeita locação, cessão onerosa e arrendamento ao IBS/CBS (art. 252, III) — algo inédito, já que o aluguel nunca foi alcançado pelo ISS.
- A pessoa física só é contribuinte se, no ano anterior, ultrapassar os dois limites ao mesmo tempo: receita de locação acima de R$ 240 mil (valor-base, corrigido pelo IPCA) E mais de 3 imóveis (art. 251, §1º). Abaixo disso, fora.
- Para quem é contribuinte, a carga é amortecida: redução geral de 50% do setor imobiliário + redutor de 70% na locação (art. 261), e redutor social de R$ 600/mês por imóvel na locação residencial (art. 260).
- Contratos de locação por prazo determinado já firmados podem optar por um regime de transição com alíquota fixa de 3,65% sobre a receita bruta (art. 487).
- É gradual até 2033; em 2026 (ano-teste) as alíquotas são simbólicas, com dispensa de recolhimento condicionada às obrigações acessórias. O impacto cresce a partir de 2027.
"Aluguel vai pagar imposto novo" virou manchete — e, como toda manchete tributária, simplificou demais. Sim, a reforma faz algo inédito: traz a locação para dentro do IBS/CBS. Não, isso não significa que todo locador vai recolher. Para o CFO de um grupo com holding patrimonial — ou para o fundador que organizou imóveis em pessoa física —, o que importa é saber de que lado da linha a sua estrutura está.
O Que Muda: a Locação Entra no IBS/CBS
A LC 214/2025 institui um regime específico para operações com bens imóveis (arts. 251 e seguintes) e lista, no art. 252, as operações tributadas — incluindo, no inciso III, a locação, a cessão onerosa e o arrendamento. O fato gerador ocorre a cada pagamento (regime de caixa, art. 254). É uma mudança estrutural: o ISS nunca alcançou aluguel, então essa é a primeira vez que a renda de locação passa a compor a base de um tributo sobre o consumo.
Quem Paga — e Quem Fica de Fora
Aqui está o ponto que a manchete erra. A pessoa física só se torna contribuinte do regime regular se, no ano-calendário anterior, cruzar os dois limites do art. 251, §1º, cumulativamente:
- receita total de locação acima de R$ 240 mil (valor-base, corrigido mensalmente pelo IPCA desde jan/2025 — logo, em 2026 o limite nominal já é maior); e
- mais de 3 imóveis distintos (ou seja, a partir de 4).
Os dois critérios juntos. Na prática: R$ 400 mil de aluguel com 4 imóveis → contribuinte; R$ 300 mil com 3 imóveis → fora; R$ 200 mil com 5 imóveis → fora. Receita alta sozinha não basta; muitos imóveis com receita baixa também não.
Quanto Realmente Incide: os Redutores
Ser contribuinte não significa pagar a alíquota cheia sobre o aluguel. O regime imobiliário traz reduções relevantes: além da redução geral de 50% nas alíquotas para o setor, a locação tem um redutor de 70% (art. 261). E, na locação residencial, há um redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel, deduzido da base de cálculo (art. 260, também corrigido pelo IPCA) — o que praticamente zera o impacto em aluguéis residenciais de menor valor. A carga efetiva, portanto, é bem menor que a alíquota nominal do IBS/CBS.
E os Contratos Já Assinados?
Para o estoque de contratos de locação por prazo determinado firmados antes da vigência, a LC 214/2025 (art. 487) prevê um regime opcional de transição com alíquota fixa de 3,65% sobre a receita bruta — alternativa ao regime regular, já esclarecida pela Receita Federal. Para holdings com muitos contratos longos, comparar 3,65% fixo vs. regime regular (com redutores) é uma decisão de caixa que vale modelar.
O Que o CFO / Dono de Holding Faz Agora
- 30 dias — levantar a carteira de imóveis e a receita de locação do ano anterior, e checar de que lado dos limites (R$ 240 mil + 3 imóveis) a estrutura está.
- 60 dias — para quem é (ou ficará) contribuinte, simular a carga com os redutores (50% + 70% + R$ 600/imóvel residencial) e comparar com o regime de transição de 3,65% para contratos antigos.
- 90 dias — revisar a arquitetura societária (PF vs. holding PJ) e os contratos, com jurídico e contabilidade, à luz da cobrança cheia a partir de 2027.
Esse desenho conversa com outras peças da reforma que já cobrimos — da inscrição de pessoas físicas no CNPJ ao tratamento do agro: a lógica é a mesma — a reforma puxa para o IBS/CBS receitas que antes ficavam fora, com regras de quem entra e de quanto incide.
Perguntas Frequentes
Todo mundo que aluga imóvel vai pagar IBS/CBS?
Não. A pessoa física só se torna contribuinte se, no ano-calendário anterior, ultrapassar os dois limites ao mesmo tempo: receita de locação acima de R$ 240 mil e mais de 3 imóveis distintos (art. 251, §1º, da LC 214/2025). Receita alta com 3 imóveis ou menos não basta; muitos imóveis com receita baixa também não. Abaixo dos dois, a PF não é contribuinte.
O valor de R$ 240 mil é fixo?
É um valor-base, corrigido mensalmente pelo IPCA desde janeiro de 2025 (art. 251, §5º) — então o limite nominal em 2026 já é um pouco maior que R$ 240 mil. Há ainda um gatilho no próprio ano: se a receita de locação exceder em 20% o teto (cerca de R$ 288 mil), a PF pode ser considerada contribuinte já no ano corrente (art. 251, §2º) — ponto com divergência interpretativa quanto à contagem de imóveis.
Quanto efetivamente incide sobre o aluguel?
Para quem é contribuinte, há reduções relevantes: o setor imobiliário tem redução geral de 50% nas alíquotas e a locação tem redutor de 70% (art. 261). Na locação residencial ainda há um redutor social de R$ 600/mês por imóvel, deduzido da base de cálculo (art. 260, também corrigido pelo IPCA). Ou seja: a carga efetiva é bem menor que a alíquota cheia.
E os contratos de aluguel já assinados?
Contratos de locação por prazo determinado firmados antes da vigência podem optar por um regime de transição com alíquota fixa de 3,65% sobre a receita bruta (art. 487), conforme esclarecido pela Receita Federal — uma alternativa ao regime regular para o estoque de contratos.
Isso já vale em 2026?
A mudança entra de forma gradual, acompanhando a transição da reforma até 2033. Em 2026 (ano-teste), as alíquotas de IBS/CBS são simbólicas e há dispensa de recolhimento condicionada ao cumprimento das obrigações acessórias — o impacto financeiro real cresce a partir de 2027, com a CBS cheia.
- LC 214/2025 — regime de bens imóveis (arts. 251, 252, 254, 260, 261) e transição (art. 487): planalto.gov.br
- Receita Federal — opção da CBS na locação/cessão/arrendamento de bem imóvel: gov.br/receitafederal
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